熊本の住宅会社(工務店、設計事務所)。新築注文住宅からリフォーム及びデザイナース・ローコスド戸建賃貸住宅等の企画・設計・建築を得意としてます。

失敗しない家づくり

失敗しない家づくり

坪単価表示のあいまいさ

坪単価とは、住宅の価格表示のひとつで建物の建築費を、一坪(約3.3㎡)あたりの値段で表示したものです。

住宅広告で見かける『坪単価◯◯万円』とは、ほとんどの場合『建物の本体価格』のことだけを伝えており、広告の下の注釈欄に小さく
『地盤調査(調査結果より地盤補強工事費が発生する場合があります)、門塀工事、屋外電気配線工事、屋外給排水工事、下水道接続工事、雨水排水工事、その他諸費用等は含まれていません』
などと書かれています。

この坪単価に含まれない工事費には必ず必要なものがあり、何百万円という価格になります。
安い坪単価で有名なハウスメーカーもありますが、実際にその金額では家は建ちません。
つまり、その坪単価では住めないのです

また、この坪単価というのには、全くルールがなく、住宅会社ごとに異なった方法で計算をして坪単価を表示しています。

☆坪単価の表示金額が安くなるのにはこんな計算方法が挙げられます

  • 坪単価の面積基準を『施工床面積』で表示する。
    施工床面積とは通常の延べ床面積にバルコニー、ポーチ、テラス、軒天、犬走り、吹抜け、勝手口用の屋外階段などの面積(住宅会社により項目内容は異なる)を足したものです。
    延べ床面積30坪、施工床面積40坪の住宅を1,200万円で建てた場合。
    延べ床面積で考えた時は40万円/坪の家
    施工床面積で考えた時は30万円/坪の家
    どちらも同じ金額の家なのに施工床面積の場合、10万円/坪も表示金額を安くできます。
  • 家の間取り単位を1,000(メーター)モジュールにする。
    (モジュールとは建物を建てる際の基準とする寸法。柱と柱の間の長さで日本古来の尺単位を利用した910モジュールが一般。単位は㎜)
    メーターモジュールにすれば面積が大きくなり、その分の材料費が上がり総工費もUPします。しかし、面積に対する割合で考えるとその金額は小さく坪単価で表示した場合、メーターモジュールの方が安く坪単価を表示できます。
    ※メーターモジュールを採用する事は住まいの廊下や階段の幅を広げる効果があるので決して悪くはありません。
  • 建物の形状によっても坪単価は変わります。
    同じ床面積でも建物の形状が単純な四角形から複雑なL型、凹凸型とでは坪単価が変わります。シンプルな形の家ほど総工費が下がり坪単価表示金額は安くなります。
  • 建物の階数によっても坪単価は変わります。
    2階建ての家より平屋建ての家の方が坪単価は高くなります。同じ坪数の家なら、平屋の家は2階建ての家より1階床面積・屋根面積が大きくなり、基礎、左官、屋根、雨樋、塗装工事等の金額が大幅にUPするからです。

坪単価だけを見て、安いと思った会社で見積もりをとると、予想以上に高い金額になって驚かれる方もたくさんいらっしゃいます。
実際に住む家にするためには『本体価格』の他に『オプション工事』『付帯工事』『諸費用』などが必要です。だ・か・ら・

『住宅価格は坪単価ではなく、総工費で判断しましょう』

また総工費でも含まれているもの含まれていないものをしっかり確認することが必要です。

注)当社は、他社さんの安い坪単価表示のあいまいさを述べただけで、住宅自体は批判しておりません。あらかじめご了承の程お願い致します。

戸建て住宅かマンションか?

そろそろマイホームを購入しようかと考えると、戸建てにするか、分譲マンションにするか、あるいはこのまま賃貸マンション(アパート)に住み続けるのかと悩むところです。
そこで、それぞれの住まいの形態について比較をしてみましょう。

戸建て か 賃貸マンション(アパート)か?

戸建てと賃貸マンション、支払い金額が同じでもその価値は全く違います。

  • 戸建てなら、あなたの財産になります。
  • 戸建てなら、住宅ローン減税制度を利用できます。

毎月支払う家賃も住宅ローンも一緒です。

毎月やってくる支払いを、

捨てる家賃にするか、財産になる住宅ローンにするか

あなたはどちらを選びますか?

戸建てか分譲マンションか?

戸建てと分譲マンション、こちらは賃貸マンションとの比較にあったような差はありませんが、それでもその価値や住み心地は全く違います。
それぞれの一般的なメリット・デメリットを整理して比較してみましょう。

『戸建てのメリット』

  • 家の真ん前に駐車場が確保できる。
    毎月の駐車場代も不要です。
  • 家の廻りに庭がある。
    住んでいる土地は全てあなたのものです。小さな家庭菜園ができ、自転車やバイク、物置小屋等を置くことができる。 
  • ペットが飼える。誰の許可もなくペットと暮らせる。
  • 将来、古くなれば建て替えや内外装のリフォームが自分の意見だけで簡単に出来る。
    リフォームや増築の際、マンションのように管理組合や上下階の許可が要らない。
  • 管理費や修繕積立金がない。
    将来年金暮らしになっても固定資産税と都市計画税だけ払えばよい。
  • 生活音を気にする必要がありません。
    子供が走り回ったりした場合の上下階の騒音に気を使わなくてもいい。
  • 住まいが老朽化して建物の価値がゼロになっても土地代金(資産)が残ります。
    戸建ての場合、半分近くが土地代金です。
  • 自分の時間が自由に作れる。
    管理組合等の会合やイベントに参加しなくてもいい。

『戸建てのデメリット』

  • マンションに比べて駅から遠い物件が多い。
    交通の便が悪い場合が多い。
  • 建物のメンテナンスを自分で管理しなければならない。
    修繕積立金を個人でしない限り、将来、思わぬ出費になる。
  • 防犯面が弱い。玄関ドア以外に窓の戸締りが必要になる。
    個人でセキュリティ設備を整えるのはコストがかかる。
  • 気密性が悪いと冬寒い。
  • 住宅が建て込んだところだと日当たりが悪い。
  • 都心に近いと庭がないケースもある。
  • 平屋でない限り、階段の昇り降りが高齢者には負担になる。

『マンションのメリット』

  • 駅に近い物件が多い。
    交通の便が良い場合が多い。
  • 防犯面に強い。鍵一つで戸締りができる。
    防犯カメラも設置されているところも多い。
  • 比較的新しいマンションなら地震に強い。
  • 住宅設備の仕様がいい。
    戸建ての家は土地代の予算が大きく、マンションの方が一般に設備の仕様がいい。
  • 大規模マンションなら共用施設が充実している。
  • 建物の外廻りやエントランスは管理会社が掃除してくれる。
  • 鉄筋コンクリートに囲まれているので気密性も高く、冬も結構暖かい。
  • 高層階の住戸なら眺望がいい。
  • 階段がないので高齢者でも住みやすい。
    高層階に住んでいてもエレベーターを使用するので階段の昇り降りがない。

『マンションのデメリット』

  • ベランダはあるが庭がないことが多い。
  • ゴミ出しや新聞を取りにいくのが面倒。
    高層階に住んでいる人程面倒。
  • 管理費や修繕積立金、駐車場代を払わなければならない。
    月々数万円の出費は年金暮らしの方には大きな負担。
  • 上下階の音が心配。
  • 管理組合の会合や活動がある。
    自由な時間が減ってしまう。
  • ペットが飼えないことが多い。
    最近はペット可のマンションも増えているが飼える数、大きさ等の条件制限もある。
  • 地震でエレベーターが使えなくなるときは心配。
  • 建て替えが難しい。
    修繕積立費はあくまでもメンテナンス費用であり全体の建て替えは困難。
  • 老朽化した場合、将来の資産価値が大幅に下がる。
    売却しても次の住まいの購入資金には不足。
  • リフォームの際、管理組合や上下階の許可が要る。
  • 修繕積立金はあくまでも外壁、廊下、階段等の共用部分の費用で自分の居住スペースのリフォームはあくまでも個人負担。

このように戸建てには戸建ての良さがあり、マンションにはマンションの良さがあると思います。

ただ私個人が思いますには、やはり戸建てです。
毎月支払うローンはほとんど一緒ですが、

戸建てには庭や駐車場も含め土地を所有し、生活音などで気兼ねのない生活が出来ます。
将来の資産価値も残せるので売却も検討できます。
このように戸建ては人生の自由度を大きく高めることが可能な住まいだと思います。

戸建てかマンションか賛否両論ありますが、これから検討される方は是非、ご参考にして下さい。

忘れると大変その他諸費用?

住宅を建てるときには、土地や建物の購入費の他にも様々な諸費用が必要です。

この諸費用には、土地の購入や住宅建設の際に必要な各種の税金や手数料が含まれます。
その他、引越し費用や家財の購入代等も挙げられます。

資金計画、返済計画を立てるときには、住宅ローンの借入総額や金利、頭金の計算ばかりに気をとられてしまいついついこの諸費用を見落としがちになります。

よって、この諸費用を含めた総費用をもとに資金計画を立てることが大変重要になります。

 総 費 用(住宅購入資金) = 建物の価格 + 土地の価格 +  諸 費 用  

それでは、その諸費用の中身にはいったいどんなものがあるのでしょうか?

登記関係の諸経費

  • 建物表題登記(建物表示登記)費用
    • 建物表題登記(建物表示登記)とは建物を新築して一番最初にしなければならない登記です。

      この登記をすることによって、
      今まで無かった新築不動産の登記簿が初めて作成されます

      住宅は不動産という財産ですので、

      「この土地の上に財産が出来ました」

      ということを知らせる事が目的です。

      そのために登記簿の表題部を新設し、
      状況(所在・種類・構造・床面積・所有者の住所、氏名)を明らかにします。

      表題部とは登記簿の頭にきて、どこの不動産かを特定し、
      今後の登記の元になるものです。

      この建物表題登記は建物が完成してから(新築後)1カ月以内に申請しなければなりません。

      建物表示登記の費用は、普通の住宅(延べ床面積200㎡までの標準的な建物の場合)であれば5~6万円前後(10万円以内)です。

  • 建物の所有権保存登記費用
    • 建物の所有権保存登記とは、
      表示登記を行った住宅は 「私の物です」 という、
      所有権を誰のものであるのかを公示(第3者に主張)する為に登記を行います。

      この登記をして、初めて建てた住宅があなたの所有になります

      費用は、登録免許税 + 司法書士の報酬額 で普通の住宅であれば10万円以内です。

      登録免許税とは、
      床面積に一定の金額を乗じて計算した建物の評価額 × 0.4% です。
      注)建物の評価額=建物の購入価格ではありません。

      一定の条件を満たす住宅には、
      その旨の証明書を添付すれば ×0.15% に減免されます。

      例)建物評価額を1,000万円とした場合
      1,000万円 × 0.15% = 1.5万円(登録免許税)
           +
      司法書士の報酬額を1.5万円とした場合
      (一般的には高くても2万円前後ですが、報酬額はそれぞれの司法書士により変わります)
           ││
      約3万円前後になります。

  • 土地所有権移転登記費用
    • 土地を購入した場合、その土地は以前の持ち主が所有していた土地なので
      その方の「所有権」という権利が設定されています。
      そこで、その所有権を移転することによって、

      あなたの所有ですと公示(第3者に主張)するために土地の所有権移転登記をします

      費用の内訳は=登録免許税 + 司法書士報酬 です。

      登録免許税は、土地の評価額(=購入価格ではありません) × 税率 によって決まり、
      現在特別措置法によってその税率は1.3%(H24年3月31日まで)となっています。
      これに司法書士報酬(一般的には3万円弱~5万円)がプラスされます。

  • 抵当権設定登記費用
    • 住宅ローンを借入する場合に、土地や建物を担保に入れます。
      その為の登記です。

      費用は、借入金額によって変わります。
      内訳は=登録免許税 + 司法書士報酬 です。
      登録免許税は借入金額の0.4%です。

      例)銀行から住宅ローンを2,500万円借りた場合
        登録免許税            司法書士報酬
      10万円(2,500万円×0.4%) + 3万円(一般的には3万円弱~5万円) = 13万円
       

  • (滅失登記費用)
    • 建物を取壊したときや建物が焼失したときは、
      登記されている登記記録(登記簿)を抹消する必要があり、
      建物滅失登記を行います。

      だから、今まで住んでいた家を解体して新築をする場合には、
      解体工事後に「滅失登記」をしなければなりません。

      費用はおおよそ3.5万~5万円前後です。

借入関係の諸経費

  • 保証料
    • 金融機関が住宅ローンを融資する場合、
      保証人を用意しないで、保証会社が保証を行なうことが一般的です。

      お金を借りるときには保証人が必要ですが、
      保証会社が保証人のかわりをしてくれます。

      そのときに保証料という費用(数十万円必要です)が掛かります。

      保証料は一定かといいますと、実は違い、
      勤務先などによって保証料の比率が変ります。
      この違いは銀行間でも違いが出てきます。

      2,000万円程度の住宅ローンを組んだ場合、
      50万円弱程度の保証料が必要とされます。

      保証料は建築時に支払いますので、
      全体の資金計画に大きく響きます。

      金融機関は金利だけではなく、
      保証料の額も比較検討をすることが必要です。

      フラット35は、通常の住宅ローンで必要となる

      保証料がかかりません保証人も必要ありません
      また、ご返済中に繰上返済や返済条件の変更を行う際も手数料は必要ありません

      だから、おすすめです。

  • 火災保険料
    • 住宅購入に際しては、ローンを借りた人が火災にあった場合、
      火災保険の保険金で住宅ローンの残額を払えるようにするために

      火災保険の加入が義務付けられています

      この火災保険には、金融機関に質権が設定され、
      支払われる保険金がまず住宅ローンの返済に優先的に当てられます。

      すなわち、火災に遭った時、保険金は「あなたに払われる」のではなく
      「金融機関の借金返済にあてられる」ということです。

      また、保険金の保証額を設定するときには、
      再調達価額(新価保険)と、
      時価額(時価保険)のどちらかを選択できます。

      再調達価額(新価)とは、同等の物を新たに建築・購入するのに必要な金額をいい、
      時価額とは、同等の物を新たに建築・購入するのに必要な金額から経過年数や使用による消耗分を差引いた額までの補償をいいます。
      とくに事情がなければ新価保険をお勧めします。

      民間の住宅ローンを利用する場合は一般の火災保険に加入し、
      住宅金融支援機構やフラット35の場合には専用の火災保険に加入します。
      これを特約火災保険といいます。

      特約火災保険は、一般の火災保険よりも保険料が非常に安くなっているのが特徴です。
      この保険に加入すると他の火災保険に加入することはできません。
      ただし、家財については特約火災保険では補償しないため、
      別途加入することができます。

      また特約火災保険には地震保険を付帯することができます。
      地震保険を付帯していないと地震の際は補償されません。

      ※以前の住宅金融支援機構やフラット35は特約火災保険の加入が義務づけられていましたが、
      現在は民間の一般火災保険への加入でも融資が受けられるようになっています。
      ただし、融資を受ける際にその火災保険が「特約火災保険と同等の保障内容である」と住宅金融支援機構が認めた「選択対象火災保険」と呼ばれる火災保険でなければなりません。

      基本的に火災保険は一番オーソドックスな商品で
      火災による損害の他、落雷・破裂・爆発等による損害を補償し、
      地震保険も付帯することができます。

      最近では住宅火災保険の補償内容にプラスして、

      水災や風、ひょう、雪災等の自然災害への補償や外来物の落下・衝突・水濡れ・騒じょう・労働争議・盗難等の日常災害を補償する住宅総合保険や、

      住宅総合保険ではカバーできなかった細かいリスク(偶然な事故による破損等)に対応したり、
      必要な補償と不要な補償を選択できることなどで個々人によって違う細かいニーズに対応できるオールリスクタイプの保険もあります。

      賢い火災保険の選び方(加入のポイント)は下記のとおりです。

      [check]適切な保険金額を設定
      損害保険金の額は再調達価額が限度となり、設定した保険金額を増やしても、超過した分の保険金額がムダになります

      [check]不要な補償はつけない
      例えば、自分の家が丘の上にあるから水災のリスクが少ないと思うならば特約を外す。その分保険料を安くできます

      [check]長期契約で一括払い
      2年以上~最長36年まで、出来れば一括払いでさらに割引大

      [check]火災に強い建物を!
      オール電化住宅は火災のリスクが低いため、保険料が割引になる場合があります

      [check]地震保険に入ろう
      火災保険では、地震による火災によって生じた損害は補償されないため、別途、地震保険に加入する必要があります

      [check]家財保険にも入ろう
      保険金は借金の支払いが終わるまでは金融機関のもので、
      仮に火災に遭うとローンは消滅するが、
      家を再建するのに新たに借り入れをする必要があります。

      そこで、家財に目一杯出来る限りの火災保険をかけておくと、
      家財の保険金で住宅を再建することが可能になります

      一般の火災保険の費用は
      地震保険等の特約やその他の特約、
      保険の契約期間等の内容によって金額が変わりますが
      保証金額1,500万円・25年契約・地震特約付で
      契約費用は、60万円~80万円前後が必要となります。

  • 金融機関事務手数料
    • 金融機関事務手数料とは、住宅ローンの借り入れをする際に金融機関へ事務手数料として支払うものです。
      その費用は融資を受ける際に融資額から差し引かれることが一般的です。

      手数料は金融機関によって異なり、大きく分けると下記のとおりです。

      [check]定額制 : 3~5万円程度
      定額52,500円というケースが非常に多いです

      [check]定率制 : 融資額 × 1.2~2.1%
      仮に、融資額×2.1%で3,000万円の借り入れをした場合、63万円となり大きな負担です

      金融機関で定率を採用している場合、
      事務手数料は高くなりますが、
      その分金利が低く設定されているのが一般的です。

      よって、
      金利は高くても手数料が安い場合と、
      金利は安くても手数料が高い場合とがあるので融資金利と手数料を合計した
      実質金利で商品を選ぶことが大切です。

      他にも、保証料や団体信用生命保険料などの料金を低く抑えてある場合や
      無料の場合もあるので、あくまでも支払総額で比較検討することが大切です。

      この判断ミスで、何十万円単位の損をすることも考えられます。

      ※不動産業者や住宅会社の提携ローン利用時には、事務手数料が更に別途かかる場合があります

      住宅ローン代行手数料といい、住宅ローンを不動産会社が消費者へ案内・斡旋する場合にかかることのある費用です。

      不動産会社が金融機関に住宅ローンの斡旋をする手間賃のようなイメージですが、
      不動産会社は簡単な処理をするだけでこういった費用を請求することは良識者の間では否定的な意見が多いです。

      くれぐれもご注意ください。

  • 金銭消費貸借契約印紙代
    • 金銭消費貸借契約書とは、お金の貸し借りを行うにあたり、
      借入金額、返済期間、返済方法や金利等の内容を記載した契約書のことです。

      この金銭消費貸借契約には、金融機関から住宅ローンの契約金額(借入金額)に応じて印紙税がかかります

      0,500万円を超え1,000万円以下の場合  1 万円

      1,000万円を超え5,000万円以下の場合  2 万円

  • 団体信用生命保険料
    • 団体信用生命保険(以降表記を略称名で団信とします)とは、
      住宅ローンの返済を行っている当事者が死亡したり、
      高度な障害を負ってしまった場合などに
      残りのローンの返済を保証する住宅ローンに特化した生命保険のことです。

      万一の際も住宅ローンの残債はすべて保険金により弁済されますので、
      遺族に住宅を無借金状態で残すことができ、マイホームを守れます

      一般的に銀行などの金融機関の住宅ローンでは、
      ローンに団信の保険料が組み込まれている場合(強制加入)が多く、
      保険料の支払いは(通常、契約者が支払いますが)金利の中から充当するため別途準備する必要はありません。

      フラット35の場合は、団信への加入が任意となっているので、
      別途加入する必要があります。

      団信への加入を義務化していない場合もありますが、
      万が一の際に残された家族にローンを引き継がせないためにも団信には加入しましょう。

      団信の保険料は基本的に返済残高に応じて代わり、
      保険金額がローンの残債額ですので、
      返済がすすめばそれだけ必要となる保険料も安くなります。

      なお、夫婦で加入することもできます。
      夫婦で加入する場合は保険料が1.55倍になりますが、
      夫婦のどちらが死亡した場合でも住宅ローンの残債は無くなります。

      更に、フラット35の機構団信では、
      ガンなどの3大疾病にかかった際に60日以上疾病が続けば、
      残りの返済が不要となる3大疾病保障を付けることができます。

      最近では、8大疾病に対応した特約をつけた保険など独自の特約をつけている金融機関もあり、内容の充実度が増しています。

      ちなみに保険料(特約料)は、毎年払いです。
      仮に、2,500万円の借り入れ・金利2.88%・30年返済で、
      初年度の特約料が約¥89,500円/年ぐらいです。
      以後、年々特約料は安くなりますが概算の支払い総額は156万円になります。
      (住宅支援機構HP特約料支払額シミュレーション参考)

      住宅ローンを比較する際、
      ついつい金利だけに目がいきがちですが、
      この団信の保険料が込みとなっているものと別途とされているものがあります。

      住宅ローンを比較する際は、団信の保険料が込みとなっているのか、そうでないかも必ずチェックしましょう。

  • つなぎ資金金利
    • つなぎ融資とは、
      住宅ローンが実行される前に、別のローンを一時的に借り入れる融資のことです。

      なぜ、 そんなお金が必要 なのかというと・・・

      実際に 住宅ローンの融資 を受けられるのは、

      住宅が完成し、その住宅に対して

      抵当権の設定登記が行われた後になるからなんです!!

      要するに銀行など金融機関に住宅ローンを申し込むためには担保が必要で、

      その担保というのが、これから購入する 土地 及び 家 そのものだからなのです。

      ですが・・・

      それまでにはたくさんのお金がかかります。

      • 土地の取得費用
      • 建築会社との契約金
      • 着工金
      • 中間資金 など

      これらの資金を支払うために、
      住宅ローンの融資実行までのつなぎとして
      いったん別のローンを利用して資金を調達する必要があります。

      そこで住宅の購入を、土地の購入からすすめる場合、

      まず、つなぎ融資で土地の手付金を支払ってから土地の登記を済ませます。

      更に、つなぎ融資の資金で建築会社へ工事の代金を支払い、住宅を完成させます。

      それから、その住宅に対して抵当権設定登記を行い、

      住宅ローンの実行をしてもらいます。そこで、

      つなぎ融資で借りた資金を返済するという仕組みです。

      もちろん、つなぎ融資には住宅ローンとは別に契約書が必要で、
      そこには当然、金利や手数料というものが発生してきます。

      つなぎ融資には次のような費用が発生します。

      • つなぎ融資の金利(利息)(金融機関により異なるが一般的に金利5%前後)
      • つなぎ融資申込みの印紙 (借入金額により異なるが一般的には2万円ほど)
      • 印鑑証明、住民票等の発行手数料
      • 融資手数料(3~5万円であったり、融資額 × 数%というような金融機関もあります)
      • 振り込み手数料

      特につなぎ融資の利息の金額が大きな負担となります。

      つなぎ融資の利息は日割りで計算します。

      仮に、2,500万円の資金を金利4%のつなぎ融資で3ヶ月借り入れをした場合、

       つなぎ融資の利息 = 融資額 × つなぎ融資金利 × 日割り
                    = 2,500万円 × 4.0% × (90日間 / 365日)
                    = 100万円 × (90日間 / 365日)
                    = 246,575円 (約25万円)

      ということで、利息だけで、約25万円。
      その他の費用も含めると、約30万円以上の出費となります。

      よって、つなぎ融資を利用する場合には、

      出来れば頭金等を使って少しでも借入金額を抑え

      つなぎ融資の期間も出来る限り短くするように心がけましょう!

      うっかりすると大きな出費になることがあります。

  • フラット35適合証明書
    • ただいま制作中のため、内容が書き込めていません。
      まことに申し訳ございません。

      m(*- -*)mス・スイマセーン

手続関係の諸経費

  • 建築確認・検査申請費用
  • 住宅性能保証登録費用
  • 建築会社事務手数料

その他の諸経費

  • 契約書印紙代
  • 各種証明書交付手数料
  • 土地仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 耐久消費財購入費
  • 引越代

住宅取得後に継続的に必要な費用

  • 固定資産税(地方税)
  • 都市計画税(地方税)

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